Garten zu vermieten: Regeln, Vertrag und Preis für Verpächter

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Kurzantwort: Einen Garten überlässt du rechtlich per Pachtvertrag nach § 581 BGB, weil der Pächter auch die Ernte nutzen darf. Ohne feste Laufzeit gilt die Kündigungsfrist des § 584 BGB zum Ende des Pachtjahres. Ein Kleingarten darf nicht weitergegeben werden; wer ihn unbefugt einem Dritten überlässt, riskiert nach § 9 Bundeskleingartengesetz die Kündigung. Auf dem eigenen Grundstück bist du frei, musst die Einnahmen aber als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern.

Ein Garten, den du selbst nicht mehr schaffst, ist für andere Gold wert. In Großstädten stehen Menschen für Kleingärten auf Wartelisten, und ein Stück Land zum Gemüseanbau findet schnell Interessenten.

Bevor du eine Anzeige schaltest, sind drei Fragen zu klären: Gehört dir der Garten oder hast du ihn selbst gepachtet? Welcher Vertrag passt? Und was muss drinstehen, damit es keinen Streit gibt?

Dieser Artikel beantwortet sie für den eigenen Garten und für den Kleingarten, bei dem die Regeln deutlich strenger sind.

Miete oder Pacht: der Unterschied

Bei der Miete überlässt du den Gebrauch einer Sache. Bei der Pacht kommt der Genuss der Früchte dazu, so steht es in § 581 BGB. Wer Gemüse ernten und Obst pflücken darf, ist Pächter. Deshalb ist der passende Vertrag für einen Garten fast immer ein Pachtvertrag, auch wenn im Alltag alle von „Garten mieten“ sprechen.

Für den Pachtvertrag gelten die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend, soweit die §§ 582 bis 584b BGB nichts anderes regeln. Das betrifft etwa die Erlaubnis für Untervermietung nach § 540 BGB: Der Pächter darf den Garten ohne deine Zustimmung nicht an Dritte weitergeben.

Ein Unterschied ist die Kündigungsfrist. Bei einem Pachtvertrag über ein Grundstück ohne feste Laufzeit ist die Kündigung nach § 584 BGB nur zum Schluss eines Pachtjahres möglich. Sie muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll. Endet das Pachtjahr am 31. Dezember, musst du also bis zum dritten Werktag im Juli kündigen.

Kleingarten: Weitergabe ist tabu

Hast du selbst einen Kleingarten gepachtet, darfst du ihn nicht vermieten, nicht für den Sommer und nicht für einen Tag. § 9 Absatz 1 Nummer 1 des Bundeskleingartengesetzes erlaubt dem Verpächter die Kündigung, wenn der Pächter das Grundstück unbefugt einem Dritten überlässt. Voraussetzung ist eine Abmahnung, danach kann der Verein zum 30. November kündigen, spätestens am dritten Werktag im August.

Der Grund liegt im Gesetz selbst. Der Kleingarten ist billig, weil die Pacht auf das Vierfache der ortsüblichen Pacht im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau gedeckelt ist. Wer daraus Einnahmen zieht, unterläuft diesen Zweck.

Willst du den Kleingarten abgeben, geht das nur über den Verein: Du kündigst, der Verein vergibt die Parzelle neu, und für Laube und Bepflanzung bekommst du eine Ablöse nach der Wertermittlung des Verbands. Auch die Mitnutzung durch Freunde solltest du mit dem Vorstand absprechen. Vereinssatzungen regeln das unterschiedlich.

Eigenes Grundstück: Was in den Vertrag gehört

Auf dem eigenen Grund kannst du frei verpachten. Schreib den Vertrag trotzdem auf, auch unter Bekannten. Diese Punkte gehören hinein:

Laufzeit und Kündigung. Eine feste Laufzeit von einem Jahr mit Verlängerung gibt beiden Seiten Planbarkeit. Ohne Regelung gilt § 584 BGB.

Nutzung. Was ist erlaubt: Gemüse, Obst, Blumen, Tiere wie Hühner, ein Grill, offenes Feuer, Übernachten im Zelt? Was ist verboten? Je klarer, desto weniger Streit.

Bauten. Darf der Pächter ein Gerätehaus oder ein Gewächshaus stellen? Wer holt die Genehmigung nach Landesbauordnung ein, und wer baut es beim Auszug zurück? Nach § 539 BGB darf der Mieter Einrichtungen, die er eingebracht hat, wegnehmen; regle im Vertrag, was mit Bäumen und Sträuchern geschieht.

Wasser, Strom, Zufahrt. Wer zahlt was, und gibt es einen Zähler? Dazu die Pflichten: Heckenschnitt an der Grenze, Winterdienst am Gehweg, Verkehrssicherung an Bäumen.

Rückgabe. Beschreibe den Zustand bei Übergabe mit Fotos. Eine Kaution von einer bis zwei Jahrespachten deckt Schäden ab.

Was du verlangen kannst

Belastbare bundesweite Preisdaten für private Freizeitgärten gibt es nicht. Als Orientierung dient der Kleingarten: Die reine Pacht liegt dort bei wenigen Cent je Quadratmeter und Jahr, dazu kommen Beiträge und Nebenkosten. Ein privater Garten ohne Preisdeckel darf mehr kosten, vor allem mit Wasseranschluss, Gerätehaus und Nähe zur Stadt.

Setz den Preis so, dass er Grundsteuer, Versicherung und Wasser deckt und einen Überschuss lässt. Schau in Kleinanzeigen deiner Region, was vergleichbare Gärten verlangen, und rechne die Nebenkosten getrennt ab.

Steuern und Versicherung

Die Pacht ist steuerpflichtig. Sie zählt nach § 21 EStG zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und gehört in die Anlage V der Steuererklärung. Grundsteuer, Versicherung und Reparaturen ziehst du als Werbungskosten ab.

Als Eigentümer haftest du für Gefahren, die vom Grundstück ausgehen, etwa einen morschen Ast über dem Gehweg. Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht deckt das ab; bei Selbstnutzung übernimmt das oft die Privathaftpflicht, bei Verpachtung solltest du nachfragen.

Häufige Fragen

Darf ich meinen Schrebergarten für den Sommer untervermieten?

Nein. Die unbefugte Überlassung an Dritte ist nach § 9 Bundeskleingartengesetz ein Kündigungsgrund. Sprich mit dem Vereinsvorstand, wenn jemand mitgärtnern soll.

Miete oder Pacht: Was schreibe ich in den Vertrag?

Pachtvertrag. Sobald der Nutzer ernten darf, ist es Pacht nach § 581 BGB. Die Mietvorschriften gelten ergänzend.

Wie kurzfristig kann ich einem Pächter kündigen?

Ohne vertragliche Regelung nur zum Ende des Pachtjahres, mit Kündigung bis zum dritten Werktag des halben Jahres davor. Eine kürzere Frist musst du im Vertrag vereinbaren.

Muss ich die Einnahmen versteuern?

Ja, als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Kosten wie Grundsteuer und Versicherung mindern den Gewinn.

Darf der Pächter im Garten wohnen?

Nur, wenn das Grundstück baurechtlich dafür zugelassen ist, was bei Gartenland fast nie der Fall ist. Schließ dauerhaftes Wohnen im Vertrag ausdrücklich aus.

Wem gehören die Pflanzen beim Auszug?

Ohne Regelung entsteht Streit. Vereinbare, dass Bäume und Sträucher im Boden bleiben und bewegliche Einrichtungen wie Gerätehaus oder Hochbeet der Pächter mitnehmen oder zurückbauen muss.